Con dos crisis prácticamente seguidas, la financiera del 2008 y la del covid del 2020, el mundo de la construcción ha cambiado mucho y de manera acelerada. Atrás quedaron los tiempos de la alegría y el “ladrillazo”, para pasar a otros centrados en las actividades de grandes fondos de inversión. Nada mejor para conocer el sector que hacerlo de la mano de Elena Valiente, una entusiasta de su trabajo y heredera de una empresa familiar que sirve perfectamente de ejemplo e hilo conductor para conocer la historia reciente de la construcción en Córdoba, el momento presente y el atisbo del futuro.
¿Cómo empieza el grupo de empresas?
Nuestro grupo de empresas empieza con la constructora Canval en el año 1981, que a día de hoy está en concurso de acreedores y en fase de liquidación tras más de 40 años de trayectoria. Es la causante de casi todo el patrimonio que tenemos. Canval son las siglas de Cándido y Valiente, por Cándido Serrano y mi padre, Eduardo Valiente. Cándido estuvo muy poco tiempo, porque además tenía otro trabajo, y mi padre -que venía de una constructora nacional- siguió adelante, de hecho hasta su jubilación.
¿A qué tipo de construcción se dedicaban?
Cuando empezó, Canval estaba más enfocado a la administración pública, por ejemplo hizo varios colegios para la Junta. Después comenzó con lo que sería nuestra base: construcción residencia para promotores locales. En ese aspecto, y antes de la anterior crisis, construimos miles y miles de viviendas, fundamentalmente en Córdoba, aunque también en otras zonas de Andalucía, como Málaga y Huelva. En aquel momento tuvimos la suerte de contar con una alianza estratégica, aunque entonces no se llamaba así, con Promociones Los Jardines, que han promovido muchísimas viviendas en Córdoba. No era nuestro único cliente pero sí el más grande. Por otra parte nunca dejamos la obra pública.
¿Cuándo se produjo el gran salto adelante de Canval?
Sería sobre finales de los 90 o principios de los dos mil, coincidiendo con el boom inmobiliario. El sector inmobiliario es un sector cíclico y en aquel momento estaba arriba. A la vez que teníamos el negocio de construcción, empezamos a hacer promoción inmobiliaria. Yo ya trabajaba todos los veranos en la empresa familiar, así que cuando terminé la carrera me ocupé de la parte de promoción. Mi padre seguía con la constructora.
¿Cómo enfocó en aquella época la promoción?
Actuar en un mercado local no es tan complicado, y la calle te da mucha formación. Además el tema inmobiliario me gusta mucho, al terminar la carrera hice también hice un máster en la Cámara de Comercio y cuando ya empecé a trabajar otro máster en urbanismo y desarrollo inmobiliario. Era la época en la que habían aprobado el PGOU y estaban todos los planes parciales en marcha. Tenías que saber de aquello porque si no te quedabas totalmente fuera. Pero el momento era…el que era, muy fácil, se vendía todo.
¿Pudo aportar su sello personal al tratarse de una empresa familiar?
Mi padre me ha aportado valores como formación o cultura del esfuerzo, pero además es un constructor nato y valenciano, por lo que tiene ese espíritu de Levante capaz de asociarnos con todo el mundo, por lo que nos relacionábamos más con colaboradores que con competidores. En cuanto a mi labor siempre he tenido mucha libertad, no he considerado que mi padre fuese mi jefe. También he tenido la mayor suerte que se puede tener como promotora: ir de la mano de un constructor que sabes que no te va a fallar.
¿Es complicado trabajar en una empresa familiar?
Tienes que tener muy claro que puedes ser miembro de una empresa familiar sin trabajar en ella, o ser socio si ser trabajador etc, y que tienes que convivir con tu familia en un ámbito empresarial, algo que puede ser complicado. Para nosotros, al ser primera generación ha sido más fácil, y aun así no te digo que no hayamos tenido nuestros más y nuestros menos [ríe], sobre todo cuando pasas por malos momentos. Siempre hemos creído en las empresas familiares. Cuando empezó la cátedra Prasa de empresa familiar, liderada por José Javier Rodríguez Alcaide, fuimos de la primera promoción y seguimos vinculados a ella. También todos los hermanos, y somos cuatro, hemos hecho el curso de fundamentos de empresa familiar de San Telmo.
Elena Valiente en la sede de la empresa, en Gran Capitán
Para el común de los mortales, la crisis económica del 2008 casi que apareció de un día para otro, ¿la vieron venir desde su sector o fue igualmente sorprendente?
En el sector inmobiliario empezó antes. Fue una crisis más financiera que otra cosa. Es verdad que el sector inmobiliario estaba totalmente desvirtuado, ya que había muchos intervinientes que no aportaban ningún valor.
¿A qué se refiere?
Ni los puedo llamar corredores, casi tampoco intermediarios, puesto que no hacían un trabajo para aportarle algo a un tercero, sino que compraban un inmueble para venderlo sin añadir nada. Yo soy una apasionada del sector inmobiliario, y creo en él además como valor refugio y sistema de ahorro pese a todo. Si inviertes en buenos activos y aportas algún valor, ofreciendo lo que un cliente pueda necesitar, es un buen sector en el que invertir. Eso con respecto al arrendamiento. Y si lo quieres vender, no puedes comprar un piso para mañana venderlo ganándole 3.000 euros sin hacer nada, igualmente creo que se debe aportar valor, bien rehabilitando si lo necesitase o promoviendo desde el principio. Hay muchas formas de ganar dinero sin necesidad de pegar el pelotazo como en aquella época. Muchos de los que se metieron entonces y no siguieron está claro que lo que no les gustaba era trabajar en el sector.
¿Qué les enseñó la crisis?
A saber invertir los recursos en lo realmente bueno y a que los bancos al final nunca te ayudan [ríe]. Hubo momentos en los que podías llegar sin un duro, comprar un solar y hacer cien viviendas, sin invertir nada. Es muy arriesgado, y si no te estás jugando el dinero no te importa tanto lo que pueda pasar. A día de hoy eso es imposible. Todo tipo de plataformas piden ahora que tú pongas parte del dinero en el negocio. Y eso es bueno para el sector.
La crisis me enseñó que los bancos al final nunca te ayudan
¿Cómo evoluciona su empresa a partir de la crisis?
La parte de promoción estaba toda garantizada por una hipoteca. Así que negociamos con todos los suelos que teníamos comprados, y las viviendas en marcha, aportando recursos propios para salvar la empresa. El resto fue negociación de daciones en pago con los bancos. ¿Qué pasó con la parte de construcción? Afortunadamente la empresa estaba en un buen momento financiero, así que invertimos lo ganado hasta ese momento, puesto que mi padre es una persona de invertir. Pusimos todos esos recursos al servicio de la empresa, incluso bienes que no estaban en la empresa y hubo que poner para responder por ella. Es decir, que se consiguió salir de la situación poniendo mucho dinero.
¿Cunde el desánimo en momentos así?
Creo que puede cundir el desánimo si estás solo. Pero analizo tanto aquella crisis como la que acabamos de pasar y al final, si tienes apoyo de los que están contigo al fin y al cabo es un negocio, y basta con poner el dinero a disposición de la empresa.
¿De qué áreas se compone actualmente la empresa?
Se nos adjudicó una rehabilitación de las obras deportivas de Lepanto, por lo que la gestión del gimnasio Aira Sport es nuestro. Pasamos por un momento bastante duro por el covid, del que salimos gracias a lo mismo que te dije antes: la política de la empresa. Aira estaba capitalizado, tenía sus recursos y pudo seguir abierto. En construcción hemos estado hasta hace año y pico. Invertimos el dinero que teníamos en que la empresa siguiera en pie y pusimos en marcha un plan estratégico, apostando por crecer. Era ya un mercado muy distinto en el que, por ejemplo, ya no hay clientes locales. Los promotores que hay ahora mismo en escena son, en un 90%, grandes empresas, como fondos de inversión. Pues decidimos entrar ahí, cambiamos la plantilla, dispusimos una dirección técnica más fuerte, ampliamos el equipo técnico… y conseguimos finalmente entrar a trabajar con los grandes, como Neinor, Metrovacesa o Hábitat. Son los mismos que luego nos hicieron caer.
Supongo que no se puede salir de esa inercia.
Es que la construcción es un negocio de volumen. La promoción sí tiene margen porque arriesgas mucho, pero la construcción tiene muy poco margen y si se gana dinero es por volumen. Y estás trabajando con empresas que no son personas. Nosotros nos acercamos a Neinor porque era lo más cercano a un promotor local, ya que procedía de Cajasur y tenía técnicos que habían trabajado en Córdoba. Pero al final son empresas financieras, tengo claro que su negocio nada tiene que ver con el inmobiliario. Están en el sector porque se gana dinero ahí, pero al final un fondo de inversión no tienen conocimiento del sector de la construcción, es decir, Canval no les aportaba valor por lo que Canval era (una constructora que aportaba valor a sus clientes porque les atendía muy bien, haciendo muy buenas obras), sino que te contratan por una cuestión de precio. Al final no les importa lo que pase con las obras, porque ni siquiera se sabe si los responsables van a estar ahí o no. Lo más probable es que no.
¿Tuvo más consecuencias la crisis del 2008?
Hizo proliferar unas nuevas figuras: las cooperativas de viviendas o reuniones de autopromotores. Estas figuras desplazaron al promotor, que ya no veía margen para vender viviendas a un precio más elevado que le genere una ganancia. Nosotros, tanto en construcción como en gestión de promoción inmobiliaria hemos gestionado reuniones de autopromotores, y hemos hecho obras tanto para reuniones de promotores como para cooperativas. Es una figura que debe de ir acompañada en todo momento de un buen equipo, tanto con un gestor que conozca bien el sector inmobiliario como con una constructora que te acompañe hasta el final, porque hay mucho riesgo, ahí tenemos el ejemplo de la Torre del Agua, que es una cooperativa
Las cooperativas o reuniones de autopromotores desplazaron al promotor
¿Qué opina de la tendencia de crowfunding inmobiliario? Ya ha habido alguna promoción en Córdoba en este sentido.
Me parece que funciona bastante bien pero con las condiciones anteriores: que el gestor esté en el negocio. Al final esas plataformas funcionan si hay promotores locales que conozcan bien el sector.
¿En qué momento se encuentra el proceso de Canval?
Nosotros solicitamos pre-concurso voluntario de acreedores en junio de 2020. Teníamos una negociación sobre la mesa con Neinor desde hacía meses que se complicó con el Covid y no conseguíamos llegar a un acuerdo satisfactorio. Como consecuencia de ello y para protegernos antes de que la empresa tuviera un problema real de insolvencia, presentamos la solicitud preconcursal. En lugar de obtener la protección que esperábamos, nuestros clientes nos echaron de las obras y se paralizó nuestra actividad, lo que nos llevó, de manera inmediata a solicitar el concurso de acreedores.
A Neinor les ganamos en primera instancia los dos juicios por las 2 obras que teníamos con ellos, recurrieron pero antes de finalizar el proceso judicial propusieron un acuerdo a la Administración Concursal que fue aceptado.
¿Cuentan con otros proyectos además de la gestión de Aira?
Estamos haciendo siete apartamentos destinados a estudiantes, tenemos algo de gestión inmobiliaria e inmuebles propios destinados a alquiler
Se ha definido como una apasionada del mundo inmobiliario. Como apasionada y experta, ¿podría darnos su opinión sobre las razones de los altos precios del alquiler y la venta en España?
Hay un problema en España dentro del mundo del alquiler: la inseguridad jurídica. Yo hace meses conseguí echar a un inquilino que no pagaba. Para mí es un okupa. Si tienes a una persona viviendo dos años en tu piso y no te paga es un okupa. Juegas con todas esas circunstancias cuando inviertes en un inmueble para destinarlos al alquiler.. Por otra parte el alquiler está regulado por la ley de la oferta y la demanda, y falta el nicho de una vivienda asequible, para lo que se necesita detrás al Gobierno y las instituciones. Nunca he entendido que obliguen a un promotor privado a hacer vivienda pública. Me voy a meter en un berenjenal [ríe]. El Ayuntamiento de Córdoba, con el plan Renfe y sus terrenos liberados del ferrocarril, fue responsable de subir el precio del mercado poniendo en venta esos terrenos en subasta. Se supone que una administración pública ha de tener una serie de responsabilidades para sus administrados, y desde luego tienen herramientas para poner viviendas a un precio asequible, pero no lo hacen. ¿Que está haciendo Vimcorsa en Córdoba? Debería haber una mayor colaboración público-privada en este aspecto.
En cuanto a la venta discrepo un poco en que los precios en España sean caros en relación al mercado donde funcionan. En el resto de Europa la vivienda es muchísimo más cara que en España. En el caso de Córdoba a lo mejor la vivienda es muy cara para las rentas que se perciben, pero no en términos comparativos.
El mercado de la vivienda es un mercado complejo porque está muy regulado, no hay libertad, no es libre el suelo…no es libre nada. Prácticamente el Ayuntamiento te dice hasta qué árbol tienes que plantar en la urbanización.
Por tanto todo se podría abaratar con una desrregulación y desburocratización…
Claro, porque además yo soy liberal [ríe]. Soy una firme defensora del libre mercado. Al final la ley de la oferta y la demanda es la que regula todo. Si haces algo escaso al final hay poca oferta y sube el precio.
